11月楼市 或许并没有那么乐观 成交热度或将回落

尽管预判总是充满挑战，但还是有必要讨论一下近期楼市的情况。9月26日的政策让10月份全国各地的成交量有了显著提升。然而，这种快速上升的成交量可能难以持续，因为缺乏价格上涨的预期。如果楼市能够止跌回稳，预计会经历多轮脉冲式的高成交量，以确保全年销售额不会大幅下滑。这种成交需要不断的外部刺激，例如银行在11月中旬前提供的2.95%低利率贷款，促使犹豫不决的客户尽快入市。接下来的两个月里，开发商可能会继续通过“特价”促销来抢跑市场。城市、板块和项目之间的分化将持续存在。有些城市的二手房价格已经稳定，但大多数新房和二手房仍然面临客户的犹豫不决。从成交数据来看，9月26日的强信号确实让10月份的楼市有所回暖。深圳甚至出现了投资客重新入场的现象，一线城市的二手房房东信心也有所恢复，成交量达到新高。如果没有这次明确的态度，10月份的数据将非常惨淡。因此，那些价格超跌、低总价或投资客亏本出售的二手房，在10月份确实吸引了许多买家。不过，从贝壳数据显示的成交和上客量来看，撮合交易的难度再次增加。虽然看房人数没有减少，但成交却在下滑。上周贝壳的数据显示，成交连续两周下降，但看房人数却有所增加。对于新房市场，尽管上客量尚可，但转换率较低。客户预算充足且对房子没有明显抗性，却仍选择观望。因此，10月份后政策方向有所调整，不再单纯提供更好的预期，而是通过制造销售压力，促使客户尽快购买。一方面，官媒继续释放购房正面信号，如苏州启动大规模城中村改造；另一方面，江苏商业房贷利率即将告别2字头，全面上涨至3%，这对犹豫中的客户形成了一定的压力。预计11月份的楼市情况如下：网签成交量不会太差，部分典型二手房的成交会被放大以刺激买家，一些新房项目（如别墅）可能会出现开盘即售罄的情况。同时，新房市场的某些板块将面临供应短缺，客户心态也将逐渐变化。当前购房需要与国家发展方向保持一致，但选盘时需谨慎，不是所有房子都值得持有。这一波可能是最后的换仓机会。

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